Auteur/autrice : Hugo Cadena

Le propriétaire d’un local squatté ne peut être obligé d’assurer le relogement des occupants sans droit ni titre

par Hugo Cadena

En droit, lorsque le Préfet lorsqu’il prend un arrêté d’insalubrité d’un immeuble il peut imposer au propriétaire des locaux l’obligation d’assurer le relogement des occupants.

En effet, selon l’article L. 521-1 du code de la construction dispose il est prévu que « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. »

Nonobstant, un occupant irrégulier, sans droit ni titre, tel un squatteur entré par voie de fait dans les locaux, ne saurait devoir bénéficier du droit au relogement à la charge du propriétaire des locaux.

C’est ce qu’a déjà eu l’occasion de rappeler le Conseil d’Etat :

« qu’aux termes du dernier alinéa de l’article L. 521-1 de ce code : l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale ; qu’il en résulte que les propriétaires d’un logement ne sont pas tenus d’assurer le relogement des occupants sans titre de ce logement ; » (CE, 11 juin 2003, req. n°253399).

Ou encore, la cour administrative d’appel de Paris a jugé :

« que, dans les termes dans lesquels il est rédigé, l’article 3 litigieux est susceptible d’être entendu comme imposant à la société propriétaire d’assurer le relogement des occupants de l’immeuble et avait donc le caractère d’un mesure comminatoire ; que, dès lors, et quand bien même lesdits occupants, étant sans titre, ne pouvaient de ce fait prétendre au bénéfice des dispositions des articles L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, cet article fait grief » (CAA Paris, 7 mai 2009, req. n°06PA01149).

Plus récemment encore, dans une décision obtenue par le cabinet, le tribunal administratif de Melun a confirmé cet état du droit et a annulé l’arrêté du Préfet du Val-de-Marne ayant fait obligation au propriétaire d’un local de reloger les occupants sans droit ni titre  :

« 4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation : « L’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le souslocataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. ». Il en résulte que les propriétaires d’un logement ne sont pas tenus d’assurer le relogement des occupants sans titre de ce logement.

5. En l’espèce, il n’est pas contesté en défense que M. X… et M. Y…., mentionnés dans la décision attaquée comme occupant du bien devant être relogés par M. A…, ne disposaient d’aucun titre pour y résider, ainsi que M. A… l’avait indiqué dans son courriel du 3 juin 2018 adressé à l’agence régionale de santé. […] Par suite, M. A…, qui ne conteste pas le constat du caractère impropre à l’habitation du logement en cause, est seulement fondé à demander l’annulation de l’article 2 de l’arrêté du préfet du Val-de-Marne en date du 4 juin 2018 [relatif à l’obligation de relogement des occupants] » (TA de Melun, 21 octobre 2021, M. A…, req. n°1806552)

L’irrecevabilité de la requête en raison de l’absence de production de la copie du recours en matière d’urbanisme : un point à ne pas négliger

par Hugo Cadena

Une récente décision du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 6 avril 2021 n°1900597 (obtenue par le cabinet), permet de revenir sur les conditions de recevabilité du recours intenté à l’encontre d’un permis de construire.

Notamment sur la question de la production par le requérant de la copie des recours gracieux et/ou contentieux qu’il doit notifier au titulaire du permis.

En effet, l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme dispose que :

« En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif.

La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours […]»

Selon ces dispositions, l’auteur d’un recours gracieux et/ou contentieux, doit notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit intervenir dans un délai de 15 jours francs.

Or, la question qui se posait dans l’affaire qu’avait à connaître le tribunal administratif de Cergy-Pontoise était celle de savoir si une notification doit être considérée comme complète alors qu’une lettre d’information a effectivement été adressée au titulaire du permis de construire sans toutefois joindre la copie du recours lui-même.

Pour le juge administratif de Cergy-Pontoise la réponse est claire et précise :

« Il résulte des termes mêmes de cet article que le législateur a entendu faire obligation à l’auteur d’un recours contentieux de notifier une copie du texte intégral de son recours à l’auteur ainsi qu’au bénéficiaire de la décision attaquée ».

Il s’agit en réalité d’une application de la jurisprudence classique du Conseil d’Etat qui avait déjà clairement énoncé cette approche (CE, 2 juillet 2008, req. n° 307696 ; CE, 28 novembre 2014, req. n°367968).

Les modalités de la notification des recours en matière d’urbanisme comptent malgré tout un certain nombre d’aménagements

Cependant, des aménagements existent s’agissant des conditions dans lesquels le requérant peut procéder à la notification de son recours gracieux et/ou contentieux.

En effet, la jurisprudence du Conseil d’Etat admet que malgré l’absence de la copie intégrale du recours, est considérée comme suffisante la lettre recommandée avec accusé de réception qui reprend « intégralement l’exposé des faits et moyens ainsi que les conclusions de la demande » (décision précitée : CE, 2 juillet 2008, req. n° 307696).

De même, le Conseil d’Etat a jugé que lorsque le bénéficiaire du permis de construire remet en cause le contenu du pli contenant la notification, il ne peut se prévaloir de l’irrecevabilité de l’action judiciaire s’il n’établit pas avoir effectué des diligences pour obtenir la copie du recours (CE, 5 mars 2014¸ req. n°369996).

Par exemple, le bénéficiaire du permis de construire ne peut pas se contenter d’affirmer que la lettre de notification ne comportait pas la copie du recours gracieux ou contentieux alors que ladite lettre mentionnait qu’une copie du recours était jointe au pli (CAA Nantes, 2 février 2018, req. n° 16NT03100) ou que la copie adressée n’était pas celle du bon recours (CAA Marseille, 25 octobre 2013, req. n° 11MA03491).

Dans de telles hypothèses, pour pouvoir obtenir le rejet de la requête en tant qu’irrecevable, le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme doit alors démontrer avoir engagé des démarches, sans résultat, pour obtenir la copie du recours dont il a été informé, mais dont il conteste le contenu du pli.

Conseil pratique pour les particuliers qui souhaitent attaquer une autorisation d’urbanisme : il ne faut pas négliger la rédaction de la lettre de notification

En somme, la notification du recours au titulaire du permis de construire doit contenir la copie dudit recours (ou à tout le moins reprendre intégralement l’exposé des faits et moyens ainsi que les conclusions).

Il est dès lors important de préciser dans la lettre de notification que la copie du recours est effectivement jointe au pli adressé en recommandé avec accusé de réception.

Dès lors que ces mentions figurent dans le corps de la lettre de notification, en cas de contestation du contenu du pli, le titulaire de l’autorisation d’urbanisme ne pourra obtenir l’irrecevabilité de la requête déposée au tribunal administratif que s’il démontre avoir effectué de vaines démarches pour obtenir effectivement les éléments qu’il conteste n’avoir pas reçus.

Une illustration dans l’affaire au cas d’espèce

Au cas d’espèce, le courrier de notification ne mentionnait pas contenir la copie du recours.

Or, le titulaire du permis de construire affirmait qu’en guise de notification il n’avait reçu qu’une simple lettre l’informant de l’existence du recours.

Dans ces conditions, le tribunal retient l’irrecevabilité de la requête et affirme clairement qu’il n’incombait pas aux au titulaire du permis d’accomplir des diligences nécessaires pour obtenir la copie du recours :

« 3. Il ressort des pièces du dossier que M. X….. a informé la commune de Taverny et la SCI……. du dépôt du présent recours, par deux courriers envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 janvier 2018. Toutefois, ces deux courriers se bornaient à mentionner le dépôt de ce recours et son objet, sans en reprendre l’exposé des faits et des moyens. Il est par ailleurs constant que ni M. X….., ni aucun autre requérant, n’a communiqué à la commune de Taverny et à la SCI ….. une copie du texte intégral de la requête dans le délai de quinze jours francs suivant le dépôt du recours. A cet égard, et, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il n’incombait pas aux destinataires de cet envoi d’accomplir des diligences nécessaires pour obtenir la copie du texte intégral de la requête, dont il n’était pas annoncé qu’elle était jointe au courrier de notification. Enfin, les requérants ont été suffisamment informés de l’obligation prévue par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme dès lors que le panneau d’affichage du permis en litige mentionnait, conformément aux dispositions des articles R. 424-15 et A. 424-17 du code de l’urbanisme, l’obligation de notifier le recours contentieux. Par suite, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI ……., tirée de la méconnaissance des formalités de notification prévues par les dispositions précitées de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, doit être accueillie. »

(TA de Cergy-Pontoise, 6 avril 2021, req. n°1900597)

Le recours à l’encontre du permis de construire a donc été rejeté par le tribunal car irrecevable.