Le maire ne peut plus mettre en demeure, sous astreinte, de régulariser ou de démolir une construction irrégulière (par exemple édifiée sans permis de construire) six ans après la fin des travaux.

Cette prescription ne rend toutefois pas la construction légale.

Le contexte

Issu de la loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019, l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme permet au maire, après constat d’une infraction d’urbanisme (par exemple une construction sans permis de construire ou en méconnaissance du permis obtenu), de mettre en demeure l’auteur des travaux de remédier à la situation. Il a deux options : soit déposer une demande d’autorisation pour régulariser la construction, soit la remettre en conformité, au besoin en la démolissant. Cette mise en demeure peut s’accompagner d’une astreinte, c’est-à-dire d’une somme à payer par jour de retard.

Le texte ne précisait pourtant pas le délai maximum dans lequel le maire pouvait agir. Le Conseil d’État a comblé ce vide (CE, 24 juillet 2025, avis n° 503768).

Le principe : un pouvoir du maire calé sur la prescription pénale

Le Conseil d’État juge que ce pouvoir doit s’exercer dans le délai de prescription de l’action publique applicable aux délits, soit six ans à compter de l’infraction, c’est-à-dire en règle générale de l’achèvement des travaux.

Le raisonnement tient à la logique même du texte : la mise en demeure suppose un procès-verbal constatant l’infraction pénale à la règlementation d’urbanisme. Une fois l’infraction prescrite, le maire ne peut plus agir sur ce fondement. Passé le délai de six ans révolus (article 8 du code de procédure pénale), il ne peut donc plus exiger ni la régularisation ni la démolition de la construction par cette voie.

Portée pratique

• Le délai : six ans après l’achèvement des travaux, le maire ne peut plus mettre en demeure le propriétaire de régulariser ou de remettre en état. Ce délai peut toutefois être interrompu, notamment par des actes de poursuite, ce qui le prolonge.
• Les constructions visées : aussi bien une construction sans permis qu’une construction réalisée en méconnaissance d’un permis obtenu.
• Les travaux successifs : lorsqu’une construction a fait l’objet de plusieurs séries de travaux irréguliers, seuls ceux qui ne sont pas encore prescrits peuvent donner lieu à une mise en demeure.

Précision importante : une protection contre la mise en demeure, pas un permis de construire

Cette prescription de six ans ne vaut que pour le pouvoir de mise en demeure et d’astreinte du maire. Elle n’a pas pour effet de régulariser la construction.

• Un refus de permis reste possible. Le propriétaire qui, une fois ce délai écoulé, souhaite obtenir un permis construire (extension, surélévation, simple modification) s’expose à un refus de la part de l’administration. Lorsque la demande porte sur un bâtiment édifié sans autorisation, la mairie peut exiger qu’elle couvre l’ensemble de la construction, partie irrégulière comprise, et la refuser si celle-ci ne respecte pas les règles d’urbanisme applicables.
• La prescription de dix ans ne joue pas toujours. La prescription administrative décennale de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme peut, dans certaines limites, faire échec à ce refus. Elle ne s’applique toutefois pas lorsque la construction a été réalisée sans qu’un permis de construire n’ait été obtenu (5° de l’article L. 421-9).
• D’autres actions restent possibles. La fin du pouvoir de mise en demeure et d’astreinte du maire n’exclut pas une action en démolition devant le tribunal judiciaire, par exemple à l’initiative de la commune, dans des conditions et des délais propres (fixés par l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, soit notamment 10 ans à compter de l’achèvement des travaux).

Conclusion

Passé six ans après la fin des travaux, la mairie ne peut plus vous mettre en demeure, sous astreinte, de régulariser ou de démolir votre construction irrégulière. Mais la construction n’en devient pas légale pour autant : si vous déposez une nouvelle demande de permis, par exemple pour une extension, la mairie est susceptible de la refuser.